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新黄浦2019年年度董事会经营评述

发布时间:2020-04-30 02:35    来源媒体:同花顺

新黄浦(600638)(600638)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、经营情况讨论与分析

2019年是公司发展历程中不平凡的一年。在这一年中,公司克服内外部形势严峻挑战,总体保持经营管理秩序稳定,长期向好态势依然。

(一)工程进度如期推进

2019年,公司在建项目管理团队围绕节点目标要求,加班加点,全力抢赶工程进度。

其中宝山顾村大型居住社区拓展区共有产权保障住房项目12幢住宅、1幢公建配套用房全部结构封顶。

奉贤南桥大型居住社区共有产权保障房项目2019年9月主体结构封顶,11月体结构验收完成,目前已进入装饰装修阶段。

松江南站大型居住社区动迁安置房项目两地块同时开发建设,截至年底,C19-14-01地块土建及室外总体工程,包括所有住宅和配套公建室内外装饰工程、分户验收初验、室外雨污水及各配套排管、小区道路砼路面全部完成;安装工程及配套工程,包括小区水电施工、供水设备、供电工程、通信、有线电视、电梯安装全部完成。C19-12-04地块土建及室外总体工程,包括所有住宅和配套公建室内外装饰工程、分户验收土建初验、室外雨污水及各配套排管全部完成;安装工程及配套工程,包括水电施工、电梯安装、供水设备、通信、有线电视、供电施工、燃气管道全部完成。

闵行紫竹科学园区租赁住宅项目7月正式开工,10月主楼及地下车库桩基工程施工完成,目前围护桩施工完成95%,坑内加固施工完成80%。

闵行紫竹科学园区项目在去年底成功摘地基础上,迅速展开审批、设计、施工、运营多条线作战。通过不断精益求精,将商业配套改为设置于下沉式广场,将置换出的地上面积用于住宅,成功地将户均面积从43㎡提高到47㎡,大大增加了小户型住宅的舒适性,而下沉式广场内的商业配套设置,为该项目一举增加了2700㎡可经营面积,地面设置连廊、架空层等设计则为后续运营预留了各种可操作空间。年内项目团队积极对接周边潜力用房单位,及时了解对方需求、通报己方进度、提供个性化订制方案,年底前成功地与上海交大达成战略合作意向,双方签订了4栋住宅、5.6万㎡、总套数1094套(占总套数的39%)、6+6年租赁框架协议。首期合同总价为3.62亿元,目前已收到租赁订金1200万元,大大缩短了现金回流的预计用时,提前锁定了相当部分经营成果,为公司进军租赁市场的战略决策实现了超预期的开门红。

闵行区梅陇镇租赁住宅项目地块于2019年9月成功摘得,年底前取得《建设用地规划许可证》并启动总包单位招标工作,目前项目团队正按照“抢抓时间、稳步推进”总体指导方针,积极推进项目建设与运营。

南浔项目公司CD地块商品房顺利交房。A地块5月正式开工建设,年底前完成地下室结构底板混凝土浇筑施工并取得块预售许可证。B地块12月正式开工建设,年底前完成工程桩施工。D地块2019年9月正式开工建设,年底前围护桩完成。CX-05-02-05B地块11月份完成现场临水、临电接入和临时围挡,提请开工手续办结。

常州金坛项目A标段5月开工,6月完成地下室结构封顶预售目标,9月底2幢多层住宅结构封顶,年底前3幢高层住宅完成结构封顶,并基本完成二结构施工。B、C标段7月开工,底前约90%地下工程主体结构出±0.00。

深圳大成基金项目年内完成包括人防、消防、规划、幕墙等单项验收和整体竣工初验,目前已开始主体工程合验、竣工备案、产权初始登记、二次消防改造报建以及室内精装修等准备阶段。

(二)房产销售逆势求进

在不断强化的房地产调控与金融去杠杆态势下,公司房产销售工作逆势求进,势头平稳。

其中佘山一品项目在周边竞品前后夹击、客户分流较为严重的不利局面下,紧密追踪市场走势,及时督促包销公司有效调整销售策略。经过努力,全年成交签约45套,签约面积12715.79平方米,成交均价35615.66元/㎡,成交总价约45288万元,回笼资金4.2亿元,有力地支持了公司整体资金安排。

南浔项目团队一手抓工程,一手抓销售。年内通过加大广告投放、举办各类活动等方式,全方位、多层次提高项目品牌影响力。同时,项目公司进一步完善营销网络体系,初步形成了以“全民经济人”和上海、苏州房产中介为重点的营销网络体系,并且建立起营销团队按业绩考核、末位淘汰制度。截至年底,A地块成交房源159套,完成去化22.84%,,成交总价1.78亿元。D地块合院已定制10套,总定制金额7461.8036万元。CD地块年内年销售洋房30套,合院7套,整体销售率达到95.81%,全年回笼资金3.16亿元。

常州金坛项目公司收集大量市场数据并分析汇总,制定市场月报为后期销售策略提供市场依据。每月对来访、来电客户情况统计分析,及时调整后期营销方式。年内已完成销售代理公司项目业务培训,系列推广宣传活动使蓄客人数明显增长。

公司保障房建设团队积极对接对口政府部门,狠抓销售与回款。年内松江南站项目C19-14-01地块累计收到建房价房款41264.85万元,C19-12-04地块累计收到建房价房款78472万元。奉贤南桥项目660套入选第六批次共有产权保障住房房源;66套入选第七批次共有产权保障住房房源,截至年底累计销售签约共578套,销售总金额约4.2亿元。宝山顾村项目1580套入选上海市第六批次共有产权保障住房房源、19套入选第七批次共有产权保障住房房源,截至年底累计完成销售签约1405套,销售总金额15.72亿元。

(三)房产经营业绩平稳

科技京城管理公司积极配合北京东路产业结构调整,顺应区域产业转型发展趋势。经营团队在对客户细致排摸基础上,进一步加强对目标客户的定位与规划,做好楼内租户结构调整,支持大企业、实体企业、高新技术企业发展,与优质企业建立良性合作共赢关系,有效提高楼宇入驻企业的品质。年内面对招商引资严峻形势,继续在往年高起点基础上保持业绩稳定。

南浔花园名都酒店面对激烈市场竞争,不断提升酒店辨识度与美誉度,推进差异化、特色化同行竞争。年内成功承办首届中国(南浔)国际美食文化博览会暨2019世界厨王(南浔)争霸赛,以全新的姿态展现在40余国来宾面前,并顺利成为政府各项指标运营示范单位。

(四)抓住契机顺利完成永华公司股权转让

公司于1992年参股5%投资上海永华房地产开发有限公司(以下简称“永华公司”),近年来永华公司受所处地段市政改造因素影响收益下滑造成该项股权投资分红逐年下降,2018年永华公司大股东对办公物业重新定位、实施全面改造后出租率直线下降,造成2019年亏损。为了盘活公司资产,集中优势资源做强主业,2019年度该项资产的出售被列入年度重点工作。公司相关工作团队在时间紧、任务重的情况下,及时完成转让前的审计、评估、转让协议沟通协调及关键节点跟踪配合等各项工作,成功地赶在年末关键时点前,及时完成了外币账户开立圆满促成该笔交易,为公司增加7298万元的现金回笼,产生的收益由于执行新金融工具准则的影响未能在当年以净利润的形式体现,计入留存收益,相应提升了公司2019年末净资产6855万元。

(五)华闻期货抓抢市场业务规模实现跨越式增长

2019年,华闻期货通过引进全新团队,短短九个月内即全面呈现起飞态势。新的经营团队制订了“一体两翼”发展战略,即以经纪业务为主体,以资产管理和风险管理为两翼,明确了“12345”发展框架:即,将公司打造成具有衍生品财富管理特色、服务高净值客户的一个定位;以市场和IT为两大重点;建立财富管理、风险管理和资产管理三大平台;打造人才、IT、风控、研发四根支柱;建立以上海、华东、华北、华中、华南五大区域支撑的全国网络布局。同时,确立了扩大市场份额、夯实管理基础、提升核心竞争力“三步走”实施路径。经过努力,2019年华闻期货客户权益达到21.15亿元,同比增长12倍以上,行业排名一举跃至50名以内。此外,华闻期货代理成交量3100万手,同比增长657%;代理成交金额17836.6亿元,同比增长485%,成交规模行业排名从年初140名左右跃升至行业前20名以内。

(六)完善内部风控体系,针对性改进业务流程

2019年,针对存在的内控风险,公司严格审批贸易、投资等风险类业务,收紧内部管理权限。同时通过全面内部梳理,对金融类、贸易类子公司进一步细化内部分级授权管理体系,其中尤其对合同授权管理、信用权限管理和重大资金分级管理等相关流程,进行了针对性的改进与优化。此外,公司管理层针对西商钢贸预付款等风险资产,组建专项工作机制,调动一切可调动的资源,全力推进对已计提减值准备的投资项目的后续催讨工作,以最大限度减少公司损失。

(七)负债结构显著优化,偿债能力更趋稳健

2019年,由于房产预售收入和期货公司客户权益增加,公司资产负债率有所提升(期末数据为70%),但是公司期末有息负债率仅为28.7%,同比下降了30%。

与此同时,2019年公司现金利息保障倍数从2018年度的-1.38倍提升至2.4倍,公司现金流状况对利息的保障能力明显提升。此外,2019年末公司短期借款为零,一年内到期的非流动负债仅为8600万元。由于公司2020年正在销售或预售的项目共计六个,预计年内回笼资金可达13亿至20亿元。各项指标表明公司无即期债务压力,有较强的短期及长期偿债能力。

(八)公司基本面依然稳固,未来发展前景可期

公司本年度出现亏损的主要原因为计提信用减值准备及保障房维修成本支出,如果扣除这些因素,公司2019年度扣非净利润相比去年同期增加0.74亿元。

因此总体判断,公司在2019年度通过全面梳理风险项目,对出现减值迹象的风险资产集中计提了减值准备,使公司资产质量得到了进一步夯实,风险类投资项目资产占比大幅下降,增强了企业后续可持续发展能力。公司基本面依然稳固,未来发展前景可期。二、报告期内主要经营情况

2019年度,公司实现营业总收入131,616.58万元,其中营业收入127,610.52万元,年度发生亏损归属于母公司扣非后净利润6.07亿。公司年度内亏损的原因是当期计提了信用减值准备和保障房的维修成本,剔除上述两项因素后,归属母公司扣非后净利润同比增加0.74亿元。

2019年度公司经营活动现金流为正的3.3亿,主要是房产业务产生的经营活动现金净流量增加和华闻期货客户权益增加所致。公司当期支付土地款8.55亿,不含土地款支出的经营活动现金净流量为11.85亿,显著高于前两年水平。三、公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

2020年是我国全面建成小康社会和“十三五”规划收官重要一年,预计政策面将坚持稳中求进工作总基调,坚持新发展理念,以供给侧结构性改革为主线,以改革开放为动力,推动高质量发展,坚决打赢三大攻坚战,全面做好“六稳”工作,统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定,保持经济运行在合理区间,确保全面建成小康社会和“十三五”规划圆满收官,同时为“十四五”发展打下坚实的基础。

房地产方面,在国家坚持“房住不炒”和“因城施策”的大背景下,不把房地产作为刺激经济的手段,预计将重点培育发展政策性租赁住房、着力完善城镇住房保障体系。切实做到稳地价、稳房价、稳预期,稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制,房地产行业将延续平稳健康发展的趋势。

(二)公司发展战略

公司在未来几年内仍将进一步强化、优化“双轮驱动”发展格局,立足做实做强房地产主业,做精做优金融业务,着力提高品牌经营水平,使公司经营领域由房地产行业为主,逐步转型为房地产与金融投资并重的发展格局。

1、顺应未来行业发展趋势,落实房地产领域供给侧改革,精准把握国家房地产政策调控效应,密切关注经济形势、行业态势和市场走势变化,科学厘定土地储备,不断提升盈利能力与运营效率,在充分辨别区域性市场风险的前提下,审慎但又果断地选准仍处于价值洼地的区域性细分市场,发挥自身优势,进行各种形式投资或项目收储。

2、充分凭借公司参控的金融类子公司和关联公司在"期、基、信"领域的专业平台优势,在不断提高投资收益率的同时,着力谋求各自领域与房地产开发经营业务联动发展,将房地产金融服务做精做优,为股东创造稳中有升的利润回报。

(三)经营计划

2020年是公司三年规划承前启后重要一年,在此一年中,公司外部形势压力大,自身转型任务重,公司全体员工要以更为进取的精神面貌、更为扎实的工作作风、更为密切的团结协作、更为敏锐的创新思维,确保公司经营效益与管理水平全面迈上更高台阶。

2020年,公司计划实现营业总收入约15亿元,主要来自于房地产开发销售、房产租赁、酒店经营、物业管理以及金融期货业务五大经营板块;其中公司核心业务房地产销售、租赁营业收入计划达到12亿元。

(1)房产开发

2020年,公司下属房产开发类项目公司要及时制定切实可行的总进度目标与分阶段目标,科学调配人力、物力、财力与机械设备等各项资源,确保关键施工节点如期完成。同时还要进一步加强各专业协调配合、工程质量控制、安全生产控制、工程进度控制,以及成本投资控制等各项管理工作。

具体到各个项目,松江南站项目要在4月前取得竣工备案证书,6月底前实现集中交付;宝山顾村项目要在4月底前主体工程结构完工;奉贤南桥项目要在11月底前,完城市政配套工程及小区室外总体、景观绿化工程;闵行紫竹科学园区租赁住宅项目要在7月底前,形象进度出±0.0线;闵行区梅陇镇租赁住宅项目要在4月底前,桩基工程开始施工,年底前完成二次结构地上七层施工。

南浔项目要加快A、B、D地块工程建设,3月底前取得A、B地块预售许可证,5月底前B地块结构封顶,10月底前D地块结构封顶,12月底前A地块结构封顶;5月底前完成南浔国际会议中心主体结构封顶,10月份交付酒店使用;CX地块要加快审批手续完成,2月份取得建筑工程施工许可证,6月底前地块内售楼部样板区开放,9月底前取得预售许可证,10月1日开盘销售。

深圳大成基金项目要在3月底前,完成主体工程合验、竣工备案、产权初始登记;9月底前,完成室内精装、景观绿化施工;12月底前,完成精装等二次施工全面验收工作,具备交付使用条件。

(2)房产销售

由于房地产调控不断深入,房地产市场行情下行调整,公司各处房产销售团队必须树立高度紧迫感,主动贴近工作需要,创新思维,开拓进取,依托科学实用的销售体系,以及内外部联动的资源保障,合力完成全年销售目标任务。

南浔项目要依托多渠道、全方位销售宣传,最大限度完成楼盘去化。2020年内要完成C、D地块剩余房源销售,A、D地块开盘去化50%,回款1.9亿元,CX地块开盘去化25%,回款1.5亿元。

佘山一品项目要进一步积极拓展分销渠道,年内完成剩余房源。

(3)房产经营

经济增速探底徘徊期间,房产经营势必面临更严峻挑战,因此2020年,科技京城管理公司要按照市、区两级政府对北京东路产业结构调整的要求,进一步明确市场定位和规划,通过“优化”和“引进”两步走,将现有企业诚信度低、经营不善、行业发展与产业规划方向不符的企业逐步优化调整;同时,加大对外宣传力度,吸纳高科技、高技术、高知名度类企业入驻,以信息服务业企业为发展重点,打造高科技产业集聚地,逐步优化科技京城入驻企业结构,不断提升大楼品质,适时调整租金价格,努力增加经济创收。

南浔花园名都大酒店要进一步提升酒店管理服务水平,做好各渠道宣传推广,稳步提升市场占有率。

(4)金融业务

金融业务团队要坚持一手抓发展,一手抓风控。各子公司要建立全面合规、全员合规、全程合规的管理体系与合规文化,通过对制度的完善、学习和考核,促进全员在基本制度层面和操作层面培养合规工作习惯;通过有组织、有针对性和有所侧重的稽核检查,对分支机构、部门与员工起到积极的督促与奖惩作用。

二是要加强财务预算、成本费用管理,提高资金运用能力和对外投资能力,为公司发展提供科学的资金资本保障。三是要不断完善办公、办文、办事等日常管理,真正做到制度化、流程化、规范化。

(5)项目投资

项目投资是关系公司未来时期能否发展,甚至能否生存的生命线所在,因此在新的一年中,公司要在较为困难的局面下,进一步整合资源、创新模式,力争在风险可控前提下,通过前融、合作开发等方式,在目标市场选择高周转的合适项目进行投资。

(四)可能面对的风险

凡事预则立,不预则废。做好2020年工作,首先就要充分认识当前面临的主要挑战,要在清醒预判到各种风险因素的前提下,未雨绸缪,提前应对,周密展开针对性举措闯难关,迎大考。

(1)外部环境料将更为严峻

刚刚过去的一年中,中国经济内外部风险均超预期,中央经济工作会议指出,我国正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期,结构性、体制性、周期性问题相互交织,“三期叠加”影响持续深化,经济下行压力加大。

再就行业整体态势来看,2019年四季度全国房地产投资已经出现下行趋势,如果考虑到前期土地购置增速较快,实际房地产投资下滑幅度可能更大。由此再考虑到当前房地产销售回落、房地产企业贷款与按揭贷款增速持续下降,预计2020年房地产市场还将进一步转入下行调整通道,而货币政策虽有边际放松,但“宽货币、紧信用”的组合仍将延续,对房地产企业的融资将继续严控。

此外,年初起突如其来的疫情挑战前所未有,1-2月我国固定资产投资、社会消费品零售、工业增加值同比增速分别为-24.5%、-20.5%、-13.5%,均为数据公布以来的最低水平,而且这波疫情究竟会对世界经济、中国经济造成何等程度不利影响,目前仍需加以观察。

(2)公司自身转型压力更为迫近

来自外部的挑战摆在面前,能否战而胜之的关键还在于自身。目前来看,公司各项工作对比市场竞争要求,仍存在较大提升空间。新的一年中,公司必须刻不容缓地加快转型步伐,其中尤其要着重解决好长期存在的体制性机制性问题:

1、激励机制仍不够完善。公司现有激励机制虽经多年实践检验并持续改进,但对比公司发展所需仍有许多不适用的地方,譬如岗位责任目标不清、薪资结构不尽合理、干好干坏差别不大、个人与集体以及短期与长期利益取向未必兼容等等,因此新的一年里,公司要紧紧扣住激励机制这个企业管理核心环节,下大决心、花大力气,立足创新、锐意改革,要通过更为细化、更具刚性的目标管理等举措,如薪酬激励改革、股权激励制度等,让能者多得,庸者少得;多劳者多得,不劳者不得。最大限度地激发员工积极性,把个人利益与公司利益真正紧密地捆绑到一起。

2、管理体制仍不够顺畅。当前市场形势切换极其迅速,倒逼公司管理体制相应调整。新的一年中,公司要在扁平化整体趋向下,通过更大力度管理创新、管理改进,持续优化管理体制。公司计划通过组织架构调整,进一步压缩管理层级、合并管理条线,使公司管控模式由原来相对集权的“操作管控型”转变为相对自主的“战略管控型”,赋予一线业务单元更多能动性。

3、金融板块仍需大力调整。金融板块是公司近年间着力发展的新业务增长点,但是迄今为止,这一板块的表现距离其在公司整体战略中应该担当的角色地位,仍然不太匹配,有些业务甚至暴露出较多风险苗头,因此新一年中,金融板块中的华闻期货,要在继续保持业务规模跨越式增长态势的同时,以效益为目标,推动规模尽快转化为实际利润;其他金融类公司要立足自身业务实际,狠抓风控制度建设,落实责任追究机制,全力提高资产质量,要在制度、作风、意识、能力等方面进行全范围深入调整,为未来长期发展做好必要的基础整固。四、报告期内核心竞争力分析

1、报告期内,公司具有的区域优势得以进一步强化,硬件方面,公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域,资产的估值水平较坚挺,变现能力较强,可以为公司下一步发展提供更充分的资金保障;软件方面,公司长期立足一线城市中心城区,因历史沿革与经营实践而积累起的信息、人脉、知识、经验等多方面本土优势,有利于公司把握住新一轮市场趋向,并行不悖地一体展开本地化战略与大城市战略。公司长期保持稳健的财务结构,现金流充足,有息负债率在行业中处于较低水平,在坚持房地产调控政策大环境下有利于占据发展主动。

2、伴随“大众创业,万众创新”加速推进,核心城区科技园区发展前景持续向好,公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科技京城是黄浦区内唯一的高科技创业园区型税收“亿元楼”。该项资产作为投资性房地产,公司以成本法计量,账面价值5.6亿。2019年3月经上海方圆房地产评估公司评估,评估价值为24.6亿元。

3、目前金融创新和强化监管同步推进,房地产市场竞争则进入综合实力比拼阶段,以往模仿型、排浪式供给方式已无法适应市场需求,金融与房地产互动互补一体发展已经成为必然趋向。报告期内,公司在已取得期货、信托、基金等多张金融牌照基础上,进一步拓展金融业务领域,为下一步先行先试房地产业与金融平台对接提前布局。

4、报告期内,我国保障性安居工程建设创新机制不断推出,各级政府积极鼓励社会资本参与保障性住房建设与运营管理。公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果。公司积极进军租赁住宅市场,在此基础上,可充分利用自己房地产开发、经营及金融联动发展综合优势,率先进据保障房特许经营、房地产投资信托基金等新型业务领域。

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